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El dólar y los bienes raíces

que hago sin ventas

En los últimos meses, hemos visto a nuestro querido peso devaluarse. El dólar dejó de moverse en el rango de los 18 a 19 pesos y lo hemos visto en la línea de los 24 a 25 pesos. Es decir, el impacto cambiario en las últimas semanas ha sido del 26%.

¿Cómo impacta una variación cambiaria de esta magnitud en el precio de los bienes raíces en nuestro país?

Antes de analizar el impacto, tenemos que revisar las razones por las que algunos inmuebles en México se cotizan en dólares. Pero independientemente de la razón, la moneda de curso legal en nuestro país es nuestro peso mexicano. Por ello, cualquier operación civil, mercantil, financiera o de otra índole, debe de celebrarse en pesos. Los contratos pueden hacer referencia a montos en dólares, pero el pago se debe hacer en moneda nacional al tipo de cambio vigente, y durante crisis financieras como las que estamos viviendo, sólo aquellos clientes cuyos flujos originales sean en dólares, estarán dispuestos a firmar obligaciones en esa moneda.

Bien, exploremos las razones:

1. La moda: En varias zonas del país, normalmente las de mayor poder adquisitivo, los bienes raíces se han cotizado en dólares desde algunos años. Y esto obedece a un tema de estatus, en el que los vendedores y compradores consideran que luce mejor decir que cerraron una operación inmobiliaria en esa moneda.

2. La realidad: En algunas regiones de nuestro país existe demanda real en dólares. Es decir, los compradores generan sus ingresos en dólares y por lo tanto es más natural que gasten en esa misma moneda. Ubico perfectamente una zona en el estado de Jalisco, cercana a la capital, en la que habitan principalmente ciudadanos estadounidenses, que reciben sus pensiones e ingresos en la moneda de su país y sencillamente gastan en esa misma moneda, pero en territorio mexicano. Lo mismo ocurre en algunas playas y en uno que otro pequeño nicho perdido por ahí.

Entendiendo lo anterior, será fácil deducir que el impacto cambiario tendrá una afectación prácticamente nula EN PESOS en los inmuebles que han sido tasados en dólares por mera moda. Es decir, si el inmueble valía 1 millón de dólares antes de la devaluación (19 millones de pesos), ahora valdrá 791 mil dólares (LOS MISMOS 19 MILLONES DE PESOS, pero con un tipo de cambio de 24 pesos por dólar). O probablemente pueda valer menos si comienza a haber sobre oferta en ese mercado.

Los inmuebles que son valuados en dólares porque su mercado origina sus ingresos en esa moneda, seguramente sí verán una apreciación en pesos. Es decir, es probable que el metro cuadrado mantenga su valor en dólares y por lo tanto tenga una apreciación en nuestra moneda. El precio podría variar más bien debido a condiciones de demanda: si los estadounidenses deciden continuar o no viviendo en nuestro país, pero eso es otra historia.

En todo caso, durante esta contingencia y después de ella, lo que conviene es fijar compromisos en moneda nacional o en su defecto, buscar un tipo de cambio "techo", para evitar contingencias cambiarias futuras.

¡Gracias a nuestra amiga Lola Reyes por sugerir este tema! Recibe un cordial saludo.




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