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Vivienda post-covid: ¿contracción o transformación?

En mis interacciones con clientes me preguntan si la vivienda verá una contracción después de la pandemia. Mi respuesta rotunda es: "no, verá una transformación". Y las transformaciones generan oportunidades, y los negocios se dan si estamos en medio de las oportunidades y list@s para tomarlas.

La semana pasada la dedicamos a diseñar y enviar una encuesta para después analizar los resultados ( Resultados encuesta: Expectativas del mercado inmobiliario ). Parte de ellos los utilizaré en este artículo, pues los expertos del sector nos han compartido sus perspectivas y qué mejor que ahora para tomarlas en cuenta.

Pues bien, siguiendo con los análisis sectoriales del universo inmobiliario, hoy toca el turno tal vez al más popular entre nuestros lectores, clientes y amigos: el sector vivienda. Cuando revisamos el sector comercial, hablábamos de que podría haber un índice importante de espacios vacantes y que con ello habría movimiento de locatarios de un tipo de plaza a otra ( Impactos sectoriales: Comercial ). Cuando hablamos del sector bodegas e industrial, expusimos oportunidades en corredores específicos y ramos industriales particulares que verán cambios importantes debido al auge digital y la puesta en marcha de la actividad relacionada con el TMEC ( Impactos sectoriales: Industrial y bodegas ). Es decir, en ambos sectores veremos TRANSFORMACIONES.

En mis conferencias, siempre digo que los mexicanos seguirán necesitando un techo para producir, pero más aún para vivir. Y este techo puede ser propio, rentado o más chico. Es decir: los mexicanos vivirán en algún lado. Y el secreto es entender estos cambios y anticiparnos a ellos.

¿Por qué será transformado el sector vivienda y qué implicaciones tendrá cada una de las razones?

La crisis económica que viene

Creo que es justo que primero hablemos de lo que más impacto tendrá en la compra-venta de vivienda: el desempleo. Se habla de varios escenarios en cuanto a decrecimiento económico. Algunos dicen que la economía se contraerá 6.5% y otros hablan de un 11%. Esto traerá como consecuencia inevitable la destrucción de fuentes de empleo, pues no sólo habrá cierres de miles de empresas pequeñas sino posibles recortes masivos en algunas grandes corporaciones. Al día de hoy ya se habla de un estimado de 2 millones de empleos perdidos. Los escenarios hacia el cierre del año sugieren que tendremos entre 3 y 6 millones de desempleados en México.

Esto traerá como consecuencia un crecimiento en los índices delictivos, pero también un descenso en el poder adquisitivo de la población, lo cual implica movimientos en la vivienda: muchos dejarán sus inmuebles para moverse a otras ciudades o a un hogar más pequeño. Otros más (los que conserven su empleo) buscarán aprovechar las tasas bajas de interés en los créditos hipotecarios para hacerse de un inmueble a un muy buen precio. Y algunos más buscarán re-estructurar el crédito que ya tienen.

Será muy importante pues tener inventarios sanos con inmuebles comercializables que satisfagan estas necesidades (con valores de entre 1.5-3.0 millones MXN) y también contar con un buen broker hipotecario que complemente tus servicios.

Las nuevas costumbres

Tenemos que entender que el consumidor no será el que era antes de la pandemia.
Pensemos un poco: nuestros clientes llevan entre 4 y 10 semanas en sus casas. Durante este tiempo ya generaron hábitos y algunos de esos hábitos permanecerán. Muchas personas tomarán algunas decisiones relevantes, como usar menos el auto o tal vez trabajarán al menos algunos días desde casa. Tal vez se dieron cuenta de que vivir hacinados en las grandes ciudades no es tan seductor como lo era antes y algunos clientes con la capacidad económica buscarán migrar a los suburbios (o a otras ciudades) buscando espacios más grandes y más cómodos. Pero sobre todo, podemos esperar que la mayoría de nuestros clientes estén más dispuestos a utilizar las herramientas tecnológicas para sus operaciones inmobiliarias y que debido a una posible reducción en sus ingresos, estén más informados y sean más exigentes.

Las decisiones empresariales

Ya se escucha y lee por doquier que varios grandes corporativos están considerando enviar a una buena parte de su personal (entre el 20 y el 30%) a trabajar desde casa. Esos empleados dejarán de transportarse diariamente a sus trabajos y por lo tanto, la idea de vivir cerca de las fuentes de empleo no será relevante para ellos. Así es que probablemente estén buscando opciones de vivienda menos pequeñas en las afueras de las ciudades: casas que tengan un jardín y un espacio para montar su oficina. El vivir en edificios de 200 departamentos de 35-40 metros cuadrados con salas de cine y canal de nado tal vez ya no será tan atractivo para este nuevo sector de "godínez caseros". Y la mejor noticia para ellos es que quizás paguen menos renta en un mejor inmueble que no esté tan cerca de las oficinas corporativas en las que trabajaban.

Los que decidan vender e invertir en otro instrumento

Estamos viendo ya a algunos clientes que por gusto, por miedo o por necesidad, están poniendo en venta o renta sus inmuebles.

Por gusto venden o rentan los que quieren un lugar más grande en su ciudad o en otra ciudad (o país). Por miedo deciden quienes creen que el México que viene no es el México en el que quieren vivir, y están buscando salir del país. Finalmente, por necesidad venden o rentan aquéllos que necesitan liquidez, y están dispuestos a sacrificar espacio o ubicación por un poco de paz a nivel financiero.

Por lo tanto, habrá mucha oferta, particularmente en compra-venta, pues habrá pocos compradores. Y éstos tendrán más poder de negociación y no faltarán los especuladores.

Las nuevas oportunidades

Y por último, habrá sectores que crezcan y si estás cerca de esos negocios o de sus propietarios, tienes grandes oportunidades. Vuélvete más confiable, más profesional, mejor comunicador, más hábil con la tecnología, y sobre todo: un verdadero asesor, que entienda primero las necesidades de esos clientes y sea capaz de traducirlas en soluciones que satisfagan al cliente en el LARGO PLAZO. Los negocios duraderos son los negocios verdaderos.

Y ahora, haciendo referencia a nuestra encuesta, ¿qué dicen los expertos sobre los tipos de operaciones?

En nuestra más reciente encuesta, obtuvimos lo siguiente: el 45% de los encuestados considera que el número de operaciones de arrendamiento se mantendrá o crecerá, mientras que sólo el 23% consideran que las compra-ventas lo harán. Así es que seguramente veremos un mayor dinamismo en la renta, pues resuelve las necesidades de vivienda, pero atendiendo también un requisito clave ante lo que viene: LA FLEXIBILIDAD. Las fuentes de trabajo serán cambiantes durante los próximos meses o años, los ingresos de los hogares también. El mexicano verá como solución el arrendamiento para evitar comprometerse a flujos mensuales por largos períodos de tiempo (15 o 20 años), además de que, como ya mencionamos, el crédito verá sus requisitos endurecer gradualmente al pasar los meses.

Así es que como cierro siempre mis talleres y conferencias: ¡A RENTAR Y A RENTAR QUE EL MUNDO NO SE VA A ACABAR!

Y como he escrito en algún artículo anterior( Soy Asesor Inmobiliario, ¿cómo vuelvo a la actividad? ): la única manera que tienes de saber cuáles de estas aseveraciones serán realidad entre tus clientes, es preguntándoles. Sólo así entenderás su dinámica particular, sabrás qué inmuebles captar y en qué momento actuar.

¡Te deseo salud!





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