Dinámica inmobiliaria nacional

Los corredores corporativos y comerciales como imanes de actividad inmobiliaria y otras dinámicas tradicionales en nuestro mercado están cambiando radicalmente. En estos últimos meses, nuestro mercado ha transitado hacia la emigración desde las metrópolis, y la creación de pequeños centros logísticos en las periferias de los centros de demanda residenciales.
¿Cuáles entonces son las nuevas dinámicas que enfrentamos?

Re-surgimiento de las ciudades intermedias.

La crisis económica derivada de la pandemia que estamos viviendo, junto con los cambios masivos de costumbres, están empujando movimientos inmobiliarios importantes: las metrópolis están perdiendo habitantes y las ciudades intermedias están recibiéndolos. Incluso hemos visto casos de mexicanos que se están mudando a algunos países extranjeros.

En un artículo previo, te comentaba sobre la tendencia del achicamiento o downsizing (ver artículo), y una de las manifestaciones actuales de este comportamiento, es el movimiento hacia otras ciudades. La gente hoy se pregunta si el costo de la vida en su ciudad es razonable a la luz de las posibilidades que el home-office brinda. Me explico: el modelo del tele-trabajo hace que quien lo realiza se pregunte si necesita vivir cerca del domicilio fiscal de su empresa o negocio. Y probablemente la respuesta sea que no, por lo que considerará si vale la pena una mudanza a un suburbio de su propia metrópoli o incluso si es viable la migración hacia una ciudad intermedia (Mérida, Querétaro, San Luis Potosí, Cuernavaca, etc.). En diversos foros en los que he compartido este concepto, asesores de estas ciudades confirman repetidamente la hipótesis: chilangos, regios y tapatíos buscando inmuebles más accesibles, más grandes y más baratos. Es decir, ahora considera en su radar inmuebles cuyo precio (en venta o en renta) es sensiblemente menor, pues la ubicación ya no es relevante.

Por ello, veremos durante los siguientes meses un re-surgimiento de estas ciudades. Si bien, esto implicará movimiento económico en ellas, el efecto en las ciudades que las familias y negocios abandonan, será de estancamiento. En la ciudad que recibe habrá alta demanda de cierto tipo de inmuebles y en la que pierde, habrá exceso de oferta. Esto implica distorsiones en los precios: las metrópolis verán reducciones y las ciudades intermedias verán incrementos. Y en algunos casos, las variaciones serán fuertes, aunque se estabilizarán al paso de los meses.

En el mapa se identifican con punto rojo las metrópolis y con punto verde las ciudades intermedias.

2. Dinamismo derivado del T-Mec.

Otro elemento que vale la pena mencionar es el que se deriva de nuestra relación comercial con Estados Unidos debido al T-MEC (leer artículo aquí) . Uno de cada cuatro pesos de nuestra economía dependen de los bienes y servicios que se exportan hacia nuestro vecino del norte. Y los pronósticos en cuanto a la recuperación económica de Estados Unidos indican que durante el 2021 volverán a su nivel pre-pandemia, e incluso algunos analistas sugieren que podrán llegar a tener crecimiento.

Este efecto se mira principalmente en el eje CDMX - Laredo, y en las zonas maquiladoras de la frontera norte de nuestro país. Al día de hoy, este dinamismo comienza a ser palpable en el ámbito industrial y de bodegas, y su derrama se podrá sentir en el sector residencial de esas zonas, aunque será marginal.

En el mapa, estos fenómenos se muestran en sombras color azul cielo.

3. La especulación.

Por último, veremos un efecto de especulación, tanto por parte del comprador extranjero (que lo hará probablemente sin conocimiento de causa), como del nacional. Es decir, quien tenga liquidez tendrá la sartén por el mango. Sobre todo en ciertos mercados de alto valor, en los que la sobre-oferta es el menú de la casa. Y por lo tanto, estos compradores empoderados, tirarán ofertas muy inferiores al asking-price.

La tendencia de los asesores inmobiliarios es no presentar ofertas de este tipo, pues para el vendedor o arrendador, suelen ser un insulto. Pues bien, en estos momentos, no está de más acercar la propuesta, y ya será el/ella quien nos diga si está dispuest@ a escuchar o si prefiere esperar a una oferta más razonable.

Si bien, este comportamiento lo veremos en todo el país, los sitios turísticos pudieran ser blanco de la especulación de manera más natural y esto se muestra a través de puntos amarillos en el mapa.



En los siguientes artículos iremos desglosando qué tendencias específicas observamos en los distintos sub-sectores. ¡Sigue pendiente!






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