Dinámica inmobiliaria nacional - locales comerciales

Seguimos analizando las tendencias nacionales en el sector inmobiliario. En esta edición, compartiremos nuestros pronósticos sobre el sector de locales comericales, cuyo dinamiso ha sido golpeado duramente durante la pandemia, aunque ya está viendo cierta recuperación. Sin embargo, cada escalada en los contagios sigue imponiéndose en la mente de los consumidores.

Si bien, la estrategia de vacunación irá liberando ciertos sectores comerciales, la población restringe y relaja sus salidas y su consumo conforme a los contagios y las muertes. En términos generales, se han observado cierres definitivos de PYMES, racionalización de sucursales por parte de las grandes empresas y una amplia penetración del comercio electrónico. Estas tendencias han hecho que los empresarios impulsen estrategias de downsizing (ver artículo), o migren de locales tradicionales con aparadores, área de cajas, y bodegas de mercancía hacía showrooms con necesidades de metros cuadrados más pequeños.

En esta tabla podrás ver los detalles de nuestros pronósticos y lecturas de este sector:

Pre-COVID COVID Post-COVID
Modelo Base Locales comerciales a los que la gente acudía a comprar Venta en línea Venta en línea
Modelo emergente/alternativo Locales comerciales que eran usados sólo como show-room por un pequeño pero creciente número de compradores en línea. Empresas achicándose, buscando flexibilidad y reducción de costos. Diseñando modelos híbridos y showrooms con stock limitado. Híbrido. Los comerciantes tendrán que ser buenos prediciendo lo que su mercado particular valorará: experiencia de compra o compra en línea.
Precios Muy variados, en pesos o en dólares, dependiendo de zona y tráfico. Prácticas abusivas como guantes y traspasos. Al principio estables, luego negociaciones por parte de inquilinos, ahorita bajando, en pesos, contratos más cortos. No volverá a niveles de 2019 sino 3-4 años después, y dependerá de la configuración de los distintos corredores y sub-mercados.
Capacidad Shopping centers nuevos: rotación normal. Shopping centers viejos: 20-30% sobre-oferta. Strip mall: 20-30% sobre-oferta en ciudades intermedias, 10-15% sobre-oferta en metrópolis. Locales stand-alone: rotación normal. Shopping centers nuevos: 10-20% sobre-oferta. Shopping centers viejos: 30-45% sobre-oferta. Strip mall: 30-45% sobre-oferta en ciudades intermedias, 20-30% sobre-oferta en metrópolis. Locales stand-alone: 30-40% sobre-oferta. Tránsito hacia la rotación previa a COVID muy gradual. Dependiendo de la re-configuración. Los locales que pronto se recuperarán tendrán que ver con venta de mercancías y servicios de primera necesidad, y el ritmo de vacunación de la población que más produce y consume (25-55 años).
Fondeo Desarrolladoras establecidas, FIBRAS y modelos creativos de inversión Especulativa, pues el rendimiento será bastante riesgoso. Sobre todo en locales diferentes a shopping center. Probablemente la recuperación se dé primero en ciudades intermedias. La inversión está parcialmente detenida, se han terminado obras que estaban en proceso.









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