Dinámica inmobiliaria nacional - residencial

Continuamos con la serie de las tendencias nacionales en el sector inmobiliario. En este artículo, te compartimos nuestras perspectivas sobre el sub-sector que probablemente interese a un mayor número de nuestros amables lectores: el residencial. Si bien, la vivienda es una necesidad básica para los mexicanos, hemos visto una re-configuración importante debido al tele-trabajo y a la pérdida de ingresos en los hogares.

La vivienda residencial y de lujo ha sido la más afectada en cuanto a sobre-oferta, pues los propietarios han buscado re-definir su portafolio patrimonial y se han desprendido de algunos inmuebles de este nivel. La vivienda media ha mantenido un comportamiento más estable, pues el crédito hipotecario ha compensado la desocupación por falta de ingresos. La vivienda de interés social está en crisis desde hace mucho tiempo, y cada vez es más evidente la gran cantidad de inmuebles abandonados en la periferia de las ciudades. En términos generales, el fenómeno del downsizing es cada vez más real por los efectos económicos de la pandemia (ver artículo aquí), pero lo más interesante ante el impacto de la economía familiar, ha sido la migración de habitantes hacia la periferia de las metrópolis, hacia sus ciudades de origen, hacia las ciudades intermedias o incluso hacia casa de sus familiares.

En esta tabla podrás ver los detalles de nuestros análisis:

Pre-COVID COVID Post-COVID
Modelo Base Autoconstrucción en la periferia de las grandes ciudades Vivienda social en suburbios lejanos a fuentes de empleo, parcialmente abandonada Vivienda residencial y de lujo cercana a los polos de desarrollo. Todos viviendo, trabajando y estudiando desde casa. Retos para pagar hipotecas o rentas. Problemas de liquidez entre propietarios. Descentralización, tanto dentro de las ciudades como hacia ciudades intermedias.
Modelo emergente/alternativo Tamaños reduciéndose, surgimiento de edificios de uso mixto con áreas compartidas. Migración hacia ciudades intermedias, o hacia casas de familiares. Necesidad de inmuebles más grandes. Re-surgimiento de ciudades intermedias, impactando otros sectores inmobiliarios.
Precios En términos generales al alza, con algunas distorsiones. Al principio estables, luego negociaciones por parte de inquilinos, ahorita bajando. Exceso de oferta empujando estabilización o reducción de precios. Posibles desbalances irracionales en ciudades intermedias. Disminución en metrópolis. Remates y especulación.
Capacidad Problemas de disponibilidad en metrópolis, generando alzas y desestabilización en precios. Vivienda social abandonada, distorsionando precios. Impactos crecientes por migración. Sobre-oferta 10-20% en general en grandes metrópolis, estable en ciudades intermedias. Falta ver impacto entre los vectores de downsizing y new-comers.
Fondeo Crédito social, crédito mixto, fondos propios Crédito disponible a tasas bajas. Los empleados que conserven su empleo/ingreso serán grandes prospectos.









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